jeudi 3 août 2017

Multipropriétaires, hébergeurs à l’année : les gagnants du système Airbnb

Enquête

Par Laura Motet, Maxime Ferrer, Audrey Travère

La plate-forme, permettant à l’origine aux particuliers de louer ponctuellement leur logement, est maintenant investie par des professionnels, déclarés ou non.

Elodie, 25 ans, « à la recherche d’un poste », est propriétaire de trois studios dans le très cossu 16e arrondissement ; Max et Greg, deux « frères globe-trotters », ont cinquante-deux appartements éparpillés dans la capitale.

Souvent assortis de descriptions pittoresques destinées à faire rêver les touristes, ces profils proposant plusieurs appartements à la location sont loin d’être marginaux sur la plate-forme de location saisonnière Airbnb. Une annonce sur cinq est émise par des multipropriétaires, selon une enquête du Monde, menée en juin dans vingt villes françaises.

Plus de 144 300 annonces ont été analysées, soit 36 % du total des annonces françaises sur Airbnb. L’enquête, réalisée en collaboration avec les rédactions allemande de la Süddeutsche Zeitung, belge de De Tijd, néerlandaise de Trouw.nlet le journaliste d’investigation suisse François Pilet, permet de lever en partie le voile sur un marché dont l’opacité profite surtout aux gros loueurs.

Gros loueurs, petites surfaces

Très disert sur le « milliard d’euros » que la firme californienne a « distribué aux hôtes » depuis juin 2016, Emmanuel Marill, son directeur général en France et en Belgique, se montre moins volubile concernant le chiffre d’affaires réalisé par les multipropriétaires et ceux qui louent à l’année.

« Nous ne livrons pas ce chiffre qui intéresserait beaucoup nos concurrents (…), mais leur part est loin d’être majoritaire. »


Minoritaires, les multipropriétaires sont également discrets : à Bruxelles, marché également sous la responsabilité d’Emmanuel Marill, les 14 % de multipropriétaires possèdent 36 % des annonces, selon De Tijd.

Pourtant, sur Airbnb, certains propriétaires ne chôment pas : loin des 175 euros mensuels reçus par l’hébergeur moyen en France, ceux qui louent à l’année tirent un revenu mensuel supérieur au revenu médian des salariés français.

Ces gros loueurs investissent en priorité dans des studios et des T1 : plus de 87 % des logements loués à l’année sont en effet des petites surfaces, contre 12 % dans le parc immobilier français.

Pour multiplier leurs gains, certains n’hésitent pas à en acheter plusieurs – près de 10 % de multipropriétaires représentent plus du tiers des hébergeurs à l’année, dans les vingt villes que nous avons étudiées. Une disponibilité et un taux d’acceptation des réservations qui les placent souvent en tête du classement des annonces de leur ville.

Qui sont ces multipropriétaires ?

Deux à cinq appartements : les particuliers investissent sur Airbnb

Plus de 85 % des multipropriétaires gèrent « en amateur » entre deux et cinq appartements.

Certains particuliers investissent non loin de chez eux, pour faciliter l’intendance : « Nous louons depuis trois ans maintenant deux studios totalement indépendants, expliquent Marianne et Stéphane sur leur annonce. Ils sont situés dans l’immeuble où nous vivons, ce qui nous permet d’être présents si nécessaire pour nos locataires. »

Deux petits studios qui leur rapporteraient, selon nos estimations, 1 000 euros par mois en moyenne, loin toutefois des près de 3 000 euros mensuels touchés par Elodie, notre chercheuse d’emploi, grâce à ses trois studios dans le 16e arrondissement de Paris.

Mais on compte aussi des profils précaires parmi ceux qui gèrent ces annonces. Des étudiants qui, pour arrondir leurs fins de mois, s’occupent de locations pour des amis en leur absence. Gabriel*, étudiant à Strasbourg, s’est improvisé gestionnaire pour deux appartements cet été. Remise de clés, ménage, gestion des réservations, il est rémunéré entre 15 % et 20 % du revenu généré par chacun des séjours.

« J’y vais parfois tous les jours, ça peut être tôt le matin ou le soir. Hier par exemple j’ai dû aller donner les clés de l’appartement à 2 heures du matin… »


Une activité chronophage qui pourrait presque être considérée comme un emploi non déclaré : « Eux comme moi on le fait au “black”, donc on est dans la même barque. Mais vu que je le fais avec des amis, il y a moyen de le faire de manière égalitaire. Par contre, si le but du jeu est de rembourser son loyer en créant un travailleur précaire, c’est moyen. »

Six à vingt appartements : la zone grise

A mi-chemin entre les petits multipropriétaires et les agences, ces hébergeurs entretiennent le flou sur leur statut de professionnel, à l’image d’Emanuele et de son « copain Stefano », qui gèrent pas moins de sept appartements « pour le compte d’amis vivant hors de Paris ».

Un brouillard savamment entretenu par certains hôtes, qui ne tiennent manifestement pas à être reconnus. C’est le cas, par exemple, du profil de Patrick et de ses onze appartements à Paris, pourtant « vérifié » par Airbnb, illustré par la photographie de Narcis, un acteur et mannequin. Les commentaires sont élogieux. Mais les remerciements pour « son hospitalité » s’adressent à Salomé.

Plus de vingt appartements : place aux spécialistes

Au-delà de vingt appartements en gestion, seuls subsistent les professionnels de l’immobilier ou du tourisme, avec un objectif assumé : séduire la clientèle étrangère. « Les Français représentent seulement 2 % de mes clients », explique Marie*, agente immobilière à Paris.

Selon Airbnb, 70 % des voyageurs visitant Paris sont étrangers, contre 50 % dans la France entière. Aux premiers rangs, on trouve les Américains, les Britanniques, les Allemands et les Espagnols. Tous ne viennent pas seulement pour visiter la Ville Lumière, « on a aussi beaucoup de clients qui viennent d’Arabie saoudite ou du Koweït pour se faire soigner ou faire soigner leurs enfants, par exemple à l’hôpital Necker », explique-t-on chez My Paris Agency.

Une opération juteuse pour ceux qui investissent en masse, particulièrement dans la capitale. Depuis leur inscription en mars 2016, nos deux globe-trotters, Max et Greg, toucheraient en moyenne plus de 25 000 euros par mois, d’après nos estimations.

Pour répondre à la demande, certains professionnels font grossir leur parc d’annonces en investissant eux-mêmes, à l’image de l’agence Pick a flat : « On achète des locaux commerciaux, des magasins, des bureaux, etc., puis on les transforme en appartements. Du coup on ne sort aucun logement du marché locatif. »

Du côté des agences immobilières discrètement présentes sur la plate-forme, c’est un autre son de cloche : « J’ai des clients qui achètent exprès pour mettre en location de courte durée », reconnaît Marie*.

Les hôtels investissent Airbnb

Une telle professionnalisation de l’offre n’est pas sans conséquences sur les autres hébergeurs, initialement inscrits pour proposer une expérience authentique.

« Certains touristes n’ont pas vraiment compris l’esprit Airbnb. Ils pensent qu’ils arrivent dans un hôtel et aspirent à des prestations hôtelieres, mais ne veulent pas payer le prix d’une chambre d’hôtel », témoigne Louis*.

Pour leur part, sentant le vent tourner, les établissements hôteliers font peu à peu leur arrivée sur la plate-forme. Cachés derrière de faux profils comme celui de « Xavier », quinqua grisonnant et « coureur de marathon », ou, à l’inverse, assumant pleinement leur identité d’hôtel, ils sont une vingtaine dans la capitale à avoir franchi le cap.

La plupart sont indépendants, mais on retrouve également des grands groupes, proposant chambres simples ou doubles, les services d’un hôtel en plus. A l’image d’AccorHotels qui reconnaît « [observer]les différents acteurs du marché (…) en mode test » et évaluer l’appétence de la clientèle jeune et familiale d’Airbnb pour ses hôtels, habituellement prisés par la clientèle d’affaires.

Difficile pour les particuliers, alors, de contrer une prestation comprenant sauna, court de tennis et réception disponible à toute heure du jour ou de la nuit.

Prise de guerre

Le manager d’un de ces établissements parisiens en a bien conscience. Il assume pleinement de mettre en ligne quelques-unes de ses chambres en période creuses, généralement l’été, quand la clientèle d’affaires est en vacances.

Mais à être trop gourmand, le risque de transformer durablement l’offre du site est grand : « Dans l’œil du consommateur, quand on réserve sur Airbnb, c’est pour aller chez un particulier. Mais si les hôtels existent en masse, et que le voyageur compare entre nous et le studio de M. Toutlemonde, il va nous choisir, car notre service est bien meilleur. Finalement, c’est nous qui faisons de la concurrence aux particuliers », conclut-il.

Une nouvelle orientation que commence timidement à assumer le géant américain. En décembre 2016, Airbnb a annoncé un partenariat surprise avec Châteaux & Hôtels Collection. Les cinq cents établissements du réseau, majoritairement situés en France, peuvent officiellement poster des annonces sur la plate-forme.

Au-delà de cette prise de guerre dans l’hôtellerie de charme, le site entend également séduire les professionnels en déplacement. « Chez nous, la part de cette clientèle est encore assez faible, mais nous avons recruté quelqu’un pour travailler dessus », confie Emmanuel Marill. Bien loin de l’esprit « couchsurfing » de ses débuts, pourtant à l’origine de son succès.

*Les prénoms ont été modifiés

Méthodologie L’enquête sur Airbnb émane d’une collaboration européenne des Décodeurs du Mondeavec les Allemands de la Süddeutsche Zeitung, les Belges de De Tijd, les Néerlandais de Trouw.nl et le Suisse François Pilet, journaliste d’investigation. Le jeu de données sur lequel reposent les articles est une photographie à un moment donné (mi-juin 2017) de toutes les offres présentes sur le site Airbnb. Une trentaine de variables y figurent dont, entre autres, les coordonnées GPS de chaque logement, son prix, sa capacité et l’identifiant de l’hôte qui le gère. Nous avons fait le choix de nous focaliser sur vingt communes françaises. Elles ont généré une base de données de 144 308 annonces mises en ligne sur Airbnb dont 116 336 logements situés dans les parties intra-muros des vingt communes, les autres étant situés dans les périphéries immédiates. A elles seules, ces 144 308 annonces représentent 36 % du total des annonces françaises sur Airbnb (environ 400 000). Il nous a ainsi été possible de créer de nombreux indicateurs de l’activité d’Airbnb en France : son implantation géographique, le nombre de logements mis à disposition sur le marché de la location de courte durée, les prix moyens par logement, par capacité d’accueil… Ces informations, combinées aux données que nous a communiquées le site AirDNA, nous ont donné la possibilité d’établir une fourchette du chiffre d’affaires d’Airbnb dans ces vingt communes.

Les petites mains de Rnb

Photographie publicitaire, conciergerie, ménage, blanchisserie, dépannage, convoyage depuis l’aéroport, organisation de sorties… Dans le sillage d’Airbnb, des dizaines de sociétés satellites proposent leurs services « pour améliorer l’expérience du voyageur ». Et alléger le travail des hébergeurs.

Au fils des ans et avec la montée en puissance de la plate-forme d’hébergement en ligne, de nombreuses start-up ont été créées. Et avec elles, des petites mains au statut d’indépendant, de micro-entreprise ou d’auto-entrepreneur, dont on exige une disponibilité intégrale pour des rémunérations minimales, font le travail.

Au début de la « chaîne Airbnb », il y a l’annonce sur le site Internet et ses photos alléchantes. Les miracles de la retouche sur ordinateur transforment, si besoin, un sombre studio au rez-de-chaussée en lumineux atelier ou un ciel couvert en azur limpide.

La plate-forme Meero a industrialisé ce procédé, soulageant les photographes d’un fastidieux travail de retouches mais faisant aussi considérablement baisser les prix, jusqu’à 70 euros pour douze clichés. Les 3 400 photographes affiliés à cette société ne touchent, eux, que 30 à 40 euros pour une heure de « shooting d’appartement ». Airbnb est le principal commanditaire de Meero, assurant 20 % de son chiffre d’affaires.

« Répondre dans les cinq secondes à tout SMS »

« En réalisant cinq ou six “shootings” par jour, nos photographes, rigoureusement sélectionnés après test et entretien puis formés par Internet, peuvent gagner de 1 500 à 3 000 euros par mois », affirme Thomas Rebaud, fondateur de Meero.

« C’est très mal payé, rectifie Arnaud (le prénom a été modifié). On tue le métier car nous fournissons le matériel photographique qui nous a demandé un investissement de 2 500 euros et il faut disposer d’une bonne connexion Internet, d’un smartphone, d’un moyen de transport et, surtout, répondre dans les cinq secondes à tout SMS, au risque de louper le boulot puisque plusieurs photographes sont contactés en même temps. »

Et pas d’initiative, il s’agit d’appliquer la consigne : telle focale, à tel angle et hauteur de vue… « On commence par négocier avec le propriétaire, afin qu’il range les lieux et fasse disparaître les objets personnels : pas question de voir une brosse à dents…, explique Stanislas.Mais c’est un travail plaisant, qui nous fait visiter de beaux appartements. »

Pour Arthur Enard, qui a abandonné le métier d’ingénieur thermicien en bâtiment pour devenir photographe, « Meero est un moyen de démarrer, d’avoir tout de suite des clients et de se faire connaître ».

« Market place »

L’activité la plus prometteuse est celle de conciergerie, c’est-à-dire les formalités d’accueil et de sortie des appartements, car ce marché pourrait, en France, atteindre rapidement 20 milliards d’euros.

Chloé Fournier, jeune diplômée d’une école de commerce et fondatrice de Welkeys, se félicite de sélectionner avec rigueur ses 400 concierges, leur faisant passer un entretien (par Skype interposé) exigeant qu’ils parlent anglais, produisent un casier judiciaire vierge, disposent d’un smartphone, se déplacent à leurs frais. Et… soient disponibles à toute heure, le week-end, à Noël ou au mois d’août.

Si elle se comporte en employeur, allant jusqu’à fixer les tarifs, elle se défend de l’être : « Nous sommes une “market place”qui permet à ces concierges de faire leur “business” sur lequel nous prélevons notre commission, mais nous ne sommes pas leurs employeurs. »

Biagio Tumino est le fondateur du numéro un du secteur, Bnbsitter, fondé en 2014 et qui compte déjà 500 concierges, eux aussi à statut d’indépendant et triés sur le volet puisque seules 10 % des candidatures sont retenues.

Chaque prestation, check in, check out, petit ménage, est facturée 20 euros sur lesquels Bnbsitter prélève 6 euros. Avec les 14 euros restants, le concierge doit couvrir l’ensemble de ses charges sociales, assurance, smartphone, transports…

Avec le risque que le voyageur arrive en retard… ou jamais : « Ça, c’est l’horreur. On s’est déplacé pour rien… Mais la plupart du temps, c’est agréable, le contact avec les touristes est sympathique », raconte Etienne, fils d’agent immobilier, qui y passe tous ses week-ends et vacances pour gagner 400 à 500 euros par mois.


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